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土地使用權“轉讓”的必知的15大法律風險

2019年10月11日 來源:今日頭條


國有土地使用權合同的效力僅依據《合同法》第五十二條的規定來判斷,與其后土地使用權證沒有關系。國有土地使用權合同簽訂后,合同目的是否能夠實現與非違約方能否解除合同有關,但與合同效力無關。齊精智律師提示根據《物權法》第十五條的規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力”。

本文不惴淺陋,分析如下:

一、土地轉讓合同約定轉讓方應繳納稅款由受讓方負擔合法有效。

裁判要旨:土地轉讓協議中關于稅款負擔條款,只要雙方的意思表示是真實的,該約定并不會造成國家稅款的流失,這種約定不違反法律的強制性規定,因此約定稅款具體由誰來負擔是當事人意思自治的范疇,不影響合同的效力。

案件來源:最高人民法院,新疆京中房地產開發有限責任公司與巴州銀盛房地產開發有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書,(2015)民申字第2282號。

二、轉讓土地時未完成城市房地產管理法規定的投資總額25%,不能據此認定合同無效。

裁判要旨:土地轉讓時未滿足《城市房地產管理法》規定的“完成開發投資總額的百分之二十五以上”等條件的,不能據此認定土地轉讓合同無效。

違反法律、行政法規的強制性規定而無效的合同,是指違反了法律、行政法規中的效力性強制性規定,管理性強制性規定不能作為認定合同無效的依據?!冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條第二項和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條關于“土地未按出讓合同約定進行投資開發就不得轉讓”的規定是法律、行政法規中的管理性強制性規定,《國有資產評估管理辦法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》和《事業單位國有資產管理暫行辦法》是行政規章,均不能作為認定出讓土地轉讓合同無效的依據。

案件來源:四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發房地產合同糾紛[最高人民法院(2013)民一終字第18號]。

三、股權轉讓合同雖存在以股權轉讓為名收購土地的性質,但因內容未違反法律法規的效力性強制性規定而不認定為無效。

裁判要旨:股權轉讓合同受讓人欲通過控制轉讓人的方式開發使用土地,該行為屬于商事交易中投資者對目標公司的投資行為。合同中基于股權轉讓而就相應的權利義務及履行方法進行的約定沒有改變股權轉讓人本身,也沒有變動土地使用權的主體,故不應納入土地管理法律法規的審查范疇,而應依據《公司法》中有關股權轉讓的規定對該合同進行審查。在合同內容未違反效力性強制性規范前提下,可認定該股權轉讓合同合法有效。

案件來源:案號:(2016)最高法民終222號 審理法院:最高人民法院。

四、土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地的,應賠償受讓方土地溢價損失。

裁判要旨:土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地,根據《合同法》一百一十三條的規定,應賠償受讓方損失,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的預期利益。而合同履行后可以獲得的預期利益即土地溢價。

案件來源:北海藝術設計學院、北海左右商貿有限公司與北海藝術設計學院、北海左右商貿有限公司建設用地使用權糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2016)最高法民申301號]、北海左右商貿有限公司與北海藝術設計學院建設用地使用權糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2016)最高法民申1259號]。

五、合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人只收取固定利益的,應認定為土地轉讓合同。

裁判要旨:合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人只收取固定收益,既不存在按照投資比例進行利潤分成的約定,也不存在承擔該項目開發經營風險的約定,故不具有合作開發房地產合同所必需的“共享利潤、共擔風險”條件,應認定為建設用地使用權轉讓合同。

案件來源:最高人民法院,東營瑞康房地產開發有限公司、勝利油田泰恒實業總公司與東營瑞康房地產開發有限公司、勝利油田泰恒實業總公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書,(2015)民申字第943號。

六、一地數賣且均未辦理變更登記,先合法占有投資開發土地的受讓方優先取得土地。

裁判要旨:土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同,在轉讓合同有效的情況下,均未辦理土地使用權變更登記手續。先行合法占有投資開發土地的受讓方優先取得土地,并可向法院請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務。

案件來源:長沙金霞開發建設有限公司與長沙市交通運輸局建設用地使用權糾紛二審民事判決書,最高人民法院(2015)民一終字第163號。

七、土地轉讓登記備案合同與實際履行合同價款約定不一致,轉讓價款應以實際履行合同為準。

裁判要旨:土地轉讓雙方簽訂兩份土地轉讓合同,一份用于向土地管理部門登記備案,一份用于實際履行,用于登記備案的土地轉讓合同僅是雙方辦理登記備案之用,其效力僅及于登記備案,土地轉讓價款應以實際履行的合同為準。

案件來源:山西嘉和泰房地產開發有限公司與太原重型機械(集團)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛民事判決書,[最高人民法院(2007)民一終字第62號],《最高人民法院公報》2008年第3期(總第137期)。

八、轉讓被查封的土地訂立的轉讓合同合法有效,但受讓方不能請求過戶土地。

裁判要旨:轉讓已被查封土地訂立的土地使用權轉讓合同只要是當事人的真實意思表示,合同即合法有效,但在解除查封前,土地使用權轉讓合同不能發生物權變動的效力,因此受讓方不能直接請求過戶土地。

案件來源:韶關市佳和印染有限公司與韶關市萬通房地產有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2013)民申字第874號]。

九、土地轉讓方的土地使用權滅失后,受讓方不能請求以其它土地替代履行。

裁判要旨:在判斷合同能否繼續履行的問題上,區分特定物與種類物具有重要法律意義。通常情況下,土地使用權轉讓系特定物轉讓,不同位置、用途、不同地質構造及其他外部條件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定土地使用權在法律意義上滅失后,構成法律上的不能履行,故受讓方不能請求以其他土地替代履行。

齊精智律師提示符合《合同法》第110條客觀履行不能的情形時,違約方還要依據《合同法》承擔違約責任。只有在不可抗力的情況下,違約方才不承擔違約責任。

十、土地轉讓方在起訴前未取得權屬證書,也未經政府同意轉讓,不影響土地轉讓合同的效力。

裁判要旨:土地轉讓方未取得權屬證書、未經有批準權的政府同意轉讓或者未繳納土地出讓金的事實不影響土地使用權轉讓合同的成立和法律效力。

案件來源:輝縣市豪韻房地產開發有限公司與高鴻讓、段晶煒建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2013)民申字第276號]。

十一、土地出讓金是否繳納屬于土地使用權出讓合同當事人的權利義務內容,土地出讓金未全部交清不導致土地轉讓合同無效。

裁判要旨:土地出讓金的繳納問題,屬于土地使用 權出讓合同當事人的權利義務內容,繳納與否不影響土地使用權轉讓合同的效力。

案件來源:桂馨源公司訴全威公司等土地使用權轉讓合同糾紛二審案,[最高人民法院(2004)民一終字第46號],載于《中華人民共和國最高人民法院公報》2005年第7期(總第105期)。

十二、政府擬對土地重新拍賣,不構成土地轉讓合同的法定解除條件。

裁判要旨:土地轉讓合同簽訂后,政府擬收回土地,對土地重新拍賣,不屬于《合同法》第九十四條規定的合同的法定解除條件。

案件來源:四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發房地產合同糾紛案,[最高人民法院(2013)民一終字第18號]、達州廣播電視大學與四川省聚豐房地產開發有限責任公司合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2014)民申字第56號]。

十三、轉讓價格低于市場價格不會導致土地轉讓合同無效,政府未行使優先購買權亦不會導致合同無效。

裁判要旨:土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格不會導致土地轉讓合同無效。人民政府未對低價轉讓的土地使用權行使優先購買權不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定的可導致合同無效的法定情形。

案件來源:江門信金資產管理有限公司與江門市益丞物業管理有限公司、江門市蓬江區潮連建設綜合開發公司申訴、申請民事裁定書,[最高人民法院(2016)最高法民申2373號]。

十四、土地轉讓合同簽訂后發生土地被政府收回、未交付土地等事實,均不影響合同效力。

裁判要旨:合同效力的認定需要評判合同約定內容是否違反法律、行政法規的效力性強制性規定,合同履行過程中發生的事實,不影響合同效力。

裁判要旨:最高人民法院:阿克蘇萬佳和房地產開發有限責任公司與阿克蘇地區金泰商貿有限責任公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書。

十五、目標公司股權轉讓時因未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為,故不需要繳納土地增值稅。

裁判要旨:由于轉讓股權和轉讓土地使用權是完全不同的行為,當股權發生轉讓時,目標公司并未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為,目標公司并不需要繳納營業稅和土地增值稅。如雙方在履行合同中有規避納稅的行為,應向稅務部門反映,由相關部門進行查處。


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