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集體土地入市將帶來什么影響?專家:對城市住房價格影響不大

2019年10月09日 來源:今日頭條

8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改土地管理法的決定。修改后的土地管理法中,集體經營性土地可以入市交易,不再征為國有土地后才能上市。在某種程度上,這將改變現有土地供應格局。

新修訂的《土地管理法》,最引人注目的是集體經營性土地入市。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴紅星新聞,由于這次農村集體土地入市有不少前提條件,這種入市的集體土地基本上是用于旅游觀光、生態農業等,或者是一些工業園區的建設,對于城市住房價格沒有太大影響。

集體土地入市將帶來什么影響?專家:對城市住房價格影響不大


資料圖 圖據北京日報客戶端

集體經營性土地入市,須滿足4個條件

此前我國土地管理法規定,農村土地必須征為國有后才能進入市場交易。

新修訂的《土地管理法》規定,允許入市的集體土地必須同時符合四個條件:①必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體土地;②須經依法登記的集體經營性建設用地;③應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意;④還得納入土地利用年度計劃,合理安排。

只有同時滿足上述四個條件,農村集體土地才可以入市。據了解,集體經營性建設用地入市的相關細則正在制定中。

在8月26日全國人大常委會辦公廳舉行的新聞發布會上,全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶表示,集體經營性土地入市能夠為農民直接增加財產性的收入,另外,這次改革還下放了宅基地審批權,明確要求通過規劃合理安排農村的宅基地,為改善農村的居住條件提供便利。

自然資源部法規司司長魏莉華表示,新修訂的《土地管理法》取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制,為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙,集體經營性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點。

北京利用集體建設用地試點

建共有產權房首個項目成交

其實,在2014年底,中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地改革試點工作意見》,在全國部署農村土地制度改革試點工作。

由于試點突破了土地管理法和城市房地產管理法有關規定,所以,2015年2月,全國人大常委會通過授權決定,授權國務院在北京大興區等33個試點縣行政區域內暫停實施當時土地管理法的5個條款、城市房地產管理法的1個條款。該授權的期限于2017年12月31日屆滿。

2017年10月31日,全國人大常委會審議關于延長授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定期限的決定草案,擬將農村土地制度三項改革試點期限延長1年,至2018年12月31日。

這些試點為土地管理法修改奠定了基礎。

據媒體公開報道,2019年9月,北京市在集體建設用地入市方式獲得試點授權后,再次走出關鍵性一步。據北京市規劃自然資源委消息,位于大興區瀛海鎮的一宗集體建設用地區級統籌地塊順利成交,成交價格為15.13億元,將建設共有產權住房。這意味著北京市利用集體建設用地試點建設共有產權房的首個項目供地完成,將進入建設階段。

資料顯示,該地塊建設用地面積為4.79萬平方米,建筑控制規模10.81萬平方米,容積率為2.5。用來建設的共有產權房項目,售價不得超過2.9萬元/平方米,將配套幼兒園、停車場、公園綠地和供燃氣等用地。

2019年6月27日,北京市規劃自然資源委大興分局曾發布公告稱,因故暫停大興區瀛海鎮3宗集體建設用地區級統籌地塊的使用權出讓,此次成交的地塊就是其中之一。8月初,這3宗地塊再度入市。兩年過去,此次在集體土地新供應的共有產權房價格并未上漲。

諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙認為,從全國來看,集體經營性建設用地市場實際上只占了集體土地的10%左右。根據北京市國土局的統計數據,大興區村鎮建設用地面積為8914公頃,占大興全區土地面積的8.6%,而且大部分還是宅基地,實際上可以入市的集體經營性建設用地很少。

另一方面,岳蒙蒙認為,更多土地可以進入土地供應市場,直接出讓的規定,也使得征地的成本和環節減少,有利于緩解供給矛盾?!懊娣蹧Q定面包的價格,長期來看,低廉的土地成本以及供應量的增加也有助于抑制房價上漲態勢,此類土地還有很大一部分是用于租賃住房建設,增加租賃住房供應,有利于抑制租金過快上漲?!?/p>

專家:對商品房價格影響有限

新修訂的《土地管理法》對未來城市房屋價格走向有哪些影響?

諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙告訴紅星新聞,這些集體經營性建設用地入市之后有明確的用途管制,只能用于工業、商業等用途,雖然也會有租賃房、廉租房、共有產權房等,但不會對商品房造成很大沖擊。

“而長期來看,經過租賃市場各方面的制度不斷完善,租賃逐漸成為一種新的居住模式,有助于房地產市場平穩。與此同時,國家積極在發展培育租賃市場,包括集體經營性建設用地可以用作租賃住房等,這些舉措都有利于市場的平穩健康發展?!痹烂擅烧f。

中原地產首席分析師張大偉也同樣認為,集體經營性土地的產權目前還不可以變成住宅產權,即新版《土地管理法》規定農村的土地不能夠用于建設城市住宅。這樣的話,對房地產市場基本沒有影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,目前房地產已進入存量時代,村集體用地的紅利高峰期已逐漸過去,現在很多城市的商品住房供求關系也緩解了許多?!八?,這次土地改革對樓市影響是非常有限的?!?/p>

紅星新聞記者 盧燕飛 袁野

編輯 汪垠濤


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